知事や市町村長の個人的な意思と、議会と議会が代表する住民全体の意思とでは、同じルールでも「正当性」、つまり法律の裏付けははるかに強い。 もし、裁判所が地方議会や住民の意思を無視するのであれば、「地方自治の基本原則」（憲法第九十二条）をないがしろにし、戦後憲法の湯布院町の「潤い条例」大分県の湯布院盆地に広がる湯布院町。
盆地の北には豊後富士とよばれる由布岳（一五八四メートル）がそびえている。 盆地の地底から豊富に噴き出す温泉を利用した湯布院温泉の旅館と田園風景とがマッチした、美しく落ち着いた町だ。
そのたたずまいを愛する常連客は全国に数多くいる。 中曽根民活路線とリゾート・ブームはこの温泉町にもおしよせ、リゾート・マンションや別荘地開発の計画戸数は町の世帯数を上回るほどになった。
計画がすべて実施されると、町の総面積の一割がリゾート開発の餌食になる計算だった。 それも、ご多分にもれずほとんどは外部資本の計画で、投機を当て込んだ建築計画も少なくない。
湯布院の住環境、自然、景観が破壊される危険は現実のものだった。 士口村格哉町長は一九九○年八月二十八日、こうした開発ラッシュに歯止めをかけるため、「潤いのある町づくり条例案」を議会に提出した。
現行の都市計画法や建築基準法に上乗せし精神を踏みにじることにもなろう。 では、「まちづくり条例」の実態をその生まれた背景とともにいくつかの例でみてみよう。

た規制をふくむ厳しい内容の条例は、議会の議決をへて同年九月五日から施行された。 当時、吉村町長は「開発ラッシュから町の環境を守る緊急避難的な条例だ。
事業者は湯布院のまちづくりの考え方やルールに従って、町民といっしょにまちづくりに参加してほしい」と語っていた。 国の政策では町が守れないという悲鳴だ。
いや、国の政策が後押ししたラッシュだったというのが実態だった。 ここで、その「潤い条例」の内容をみてみよう。
この条例は六章五十五条からなり、千平方メートル以上の開発すべてに適用される。 業者にたいし町当局との事前協議を義務づけ、それに先立ち、事業計画を住民に三十日間にわたって公開し、かつ周辺住民に説明会を開き、住民と協議することも義務づけている。
給水施設、ゴミ処理施設、駐車場、公園など公共施設は主として事業者の責任と費用でおこなう。 マンションなど建築物の高さは五階までとし、「隣接地等に日照が十分に確保されるよう計画されなければならない」。
また事業者には、その開発によって町の「環境の恩恵」をうけることから「環境整備への貢献」を求めている。 具体的には、「環境整備協力金」の制度を設け、リゾート・マンションの場合などは、規模に応じて一戸あたり三万円（三十戸以下）から十万円（七十一戸以上）としている。
さらに、条例の不履行にたいする措置として、町長は事業者にたいし「道路の占用許可、開発事業等への同意、水道供世田谷区の「住宅条例」一九八五年ころから東京の都心ではじまった土地の暴騰は、周辺の住宅地である世田谷区でも猛威をふるい、地代や家賃が上昇し、再開発をねらった地上げが横行した。 再開発されたマンションの家賃は月額で二十’五十万円、いやそれ以上のものも多く、なみのサラリーマン、とくに若い人々では共稼ぎでも払いきれない。

こうした事態を背景に同区の人口は一九八七年一月の七十九万四千六百人をピークに一九九三年一月には七十六万八千二百人にまで減った。 流出した人口は二十代後半から三十代の若い世帯と高齢者が多い。
こうした乱開発にブレーキをかけ、住民が住み続けられるまちづくりを目指して一九九○年十月一日に施行されたのが同区の「住宅条例」である。 自治体が、町とそこに住む住民の生活・住居を防衛するために、みずから行動をおこさなければならなくなっているのだ。
この条例は世田谷区と同様な問題に直面した地の自治体がヒナ型にしているものなので、内容をすこし詳しくみてみよう。 給、公共工事の施行等に関し必要な措置を講ずることができる」と制裁措置をとれる仕組みになっている。
また、不履行の業者などの氏名や勧告内容の公表も盛り込まれている。 「生涯学習都市」掛川世田谷区の「住宅条例」は、まず区は「すべての区民が、地域の個性を生かした魅力的なまちづくりを進めつつ、良好な住生活を主体的に営むことができる権利を有することを確認し、その充実を図ることを、住宅及び住環境の維持及び向上についての基本理念とする」とうたい、区民が良好な住宅を持つことは権利だと述べている。
本来、国がうたい、実施すべきことだろう。 国が音頭をとった地価高騰で、社会的に弱い区民が住宅に困り、勤勉に働いていても住宅は高嶺の花になった。
自治体でなんとかしようというのである。 条例は、住宅および住環境の水準を定め、具体的な施策として、住宅に困窮する区民のうち、高齢者および障害者等を対象とした住宅、公営住宅法に基づき、区が必要と認める住宅、適切な人口構成を図り、良好な地域社会を維持又は形成するために必要となる住宅については、区が直接供給、維持、管理をおこなうとしている。
また、区民や事業者がおこなう良質な賃貸住宅等の建設・改善にたいしては、「援助」をおこなうとも述べている。 このほか、条例は最低住戸専用面積の確保、大規模開発の事前協議制なども織り込んでおり、こうした点も注目される。
バブル時代の開発や地価高騰は三大都市圏ばかりでなく全国の都市にひろがり、地方都市も深刻な危機感を抱いた。 自己防衛のために「まちづくり条例」をつくった地方都市のひとつに静岡県の掛川市がある。
正式には「掛川市生涯学習まちづくり土地条例」といい、一九九一年四月一日に制定されている。 「生涯学習」という言葉がはいっているのは、掛川市が一九七九年に、市民が学校を出てからも学びつづけるシステムをつくる決意を示した「生涯学習都市宣言」をおこなっているからであり、全国で最初の「生涯学習都市」の名誉をなっている。

「まちづくり」をその基本である土地に立ち返って、その利用方法を考え、生涯にわたって学びつづけようというものだ。 掛川は東海道の主要な宿場町で、城下町でもあった。
遠く広がる丘陵地帯の茶栽培で知られ、水田地帯もある。 楽器、機械、エレクトロニクス、化粧品などの工場も進出している。
主要産業のひとつ、楽器にちなむ音楽祭などのイベントで有名な、総合レジャー・センター「嬬恋」もここにある。 この町にもリゾート・マンションの波が押し寄せ、投機的なビル、マンション建設のブームがおこり、場所によっては、地価は二倍、三倍と高騰した。
この条例の大きな特徴のひとつは、土地の公共性を強調していることだ。 まず第一条で条例の目的をうたったなかで「……土地の公共性に基づくその適正利用に関する生涯学習並びに市民主体の土地施策の策定及び実施における積極的な市民参加について定め、もって快適で良質なまちづくりに資する」と述べている。
第二条では、「土地は、投機的取引、生活及び生産に直接必要のない代替地要求並びに地価信仰の対象とされてはならない」とし、「土地の開発によって特に利益を受ける者は、その利益に応じて適切かつ公平な負担を負わなければならない」として公共性を具体的に力説している。

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